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香港抑制房價的啟示意義-2

原標題 [香港抑制房價的啟示意義]
  本報評論員

  上周五,當大多數香港市民下班返家準備歡度週末的時候,香港特區政府通過媒體宣佈了一項調控房地產市場的新政策。新政策規定,所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓,都需要支付15%的“買家印花稅”;同時,如果買房之後三年內把房子出手,還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這是2010年11月推出5%額外印花稅政策之後,政府再一次以更大力度的稅收政策來控制房價過快上漲。

  2008年美國金融海嘯爆發以來,美聯儲實施極度寬鬆的非常規貨幣政策,意圖提振美國的消費和投資,這些舉措在美國本土起效甚慢,效果不是很明顯,但卻給萬裏之外彈丸之地的香港帶來了資產泡沫的壓力。由於實行聯繫匯率制,香港沒有自己的貨幣政策,只能跟隨美元長期實行零利率,按揭利率也一直保持在2%-3%的罕見低位,考慮到通脹因素,住房按揭貸款處於負成本狀態。低利率吸引了各路資金投資香港房地產市場,導致房價持續上漲,一些有自住需求的本地市民也在擔心永遠“搭不上車”的恐慌心理下入市,多股力量共同作用的結果就是市場牛氣十足,房價去年中期首次突破1997年上一次泡沫破裂前的峰值,創下歷史新高。今年初以來,樓市的漲幅絲毫不見放緩,近期美聯儲推出的第三輪貨幣量化寬鬆政策(QE3)以及將低利率保持到2015年的承諾,更是讓房價易漲難跌。據統計,金融危機爆發至今,香港樓市已累計上漲了60%-70%。

  房價的持續上漲,加大了香港本地居民的生活壓力和精神壓力,引發了諸多社會矛盾,在這種背景下,香港政府不得不出手抑制房價,先後推出額外印花稅、降低按揭比例,增加中長期供應等措施,但這些措施要麼力度有限,要麼遠水救不了近火,未能遏制房價的進一步上漲。此次新政策,除上調額外印花稅外,還推出了針對非本地居民的“買家印花稅”,考慮到近年非本地居民的購房比率在20%以上,這一措施對控制房價進一步上升應該會有明顯效果。

  長期以來,香港以自由開放的自由港形象示人,連續18年榮登全球經濟自由度指數榜首。對於實行二元制住房體制的香港來說,政府對住房市場的干預一直十分謹慎,前任特首曾蔭權就曾表示,不到絕境不會限制非居民購房,但在持續攀升的房價面前,香港政府的態度發生轉變,政府官員除了不斷提示未來低利率環境逆轉可能帶來的巨大風險,還表達了住房市場應立足於居民自住需求的觀點。財政司司長曾俊華更是直言,如果市場繼續與經濟基調背道而馳,為維護民生和金融穩定,政府會毫不猶疑地再推出強而有力的措施。可見,對住房市場的干預已成為政府施政的一個重要內容。

  香港政府對待住房市場的態度變化以及抑制房價的政策,可以給中國內地帶來若干啟示和借鑒。

  首先,所謂絕對自由的市場並不存在,有限的干預是不得已的行為。在某些約束環境下,市場具有很強的外部性,政府不得不對市場作出某種程度的干預。按理說,香港有將近一半人居住在政府提供的公屋中,住房市場就可以完全交由市場去調節。但住房是居民基本保障,加上中國傳統文化對擁有住房產權有強烈偏好,住房市場不只是關於一半香港人的事,而是關於所有香港人的大事。

  由於香港與美國經濟週期不同步,而聯繫匯率制又使香港失去獨立貨幣政策,結果形成了只要美國經濟不好,香港房價就要上漲的奇特現象。同時,隨著內地個人財富的膨脹,越來越多的內地人湧向香港買房,哪怕內地只有百萬分之一的人進入香港房地產市場,小型經濟體的香港都會隨時受不了。在這種特殊環境下,任由市場全部敞開,自由運行,高房價會成為一項嚴重的社會問題,干預是不得不為之的事。

  其次,如果擁有獨立貨幣政策,它就應該成為樓市穩定的主要工具。香港近20年來的房地產市場的巨幅波動,背後都對應著特定的貨幣環境,房價狂漲階段對應著寬鬆貨幣政策和通脹預期,房價暴跌階段對應著高利率和通縮,這為我們提供了貨幣與房價關係的有說服力的案例,因此,抑制房價就要抓住貨幣這個牛鼻子。香港由於沒有獨立的貨幣政策,故而只能迫不得已地採取這種扭曲性較大且效果相對較差的干預手段。而內地擁有相對獨立的貨幣政策,理應成為抑制房價的核心工具,但過往我們卻在房價上漲的原因上爭論不休,誇大了結構性因素影響,陷入誤區,這是值得反思的。

  第三,與有形之手的調控相比,消除道德風險更為重要。住房的資產屬性決定了即便運用有形之手來調節,也總是很難處於理想的平穩狀態,波動甚至巨大的波動是難免的。有時,與其刻意地追求無法實現的目標,不如在消除道德風險的前提下,加強金融體系的風險防範,其餘儘量發揮市場作用。政府有義務暗示或明示市場參與者,一旦資產泡沫破裂政府不會出手相救。1997年香港地產泡沫破裂後,房價暴跌,最高時有10餘萬戶家庭陷入負資產,買者自負原則決定政府不會特別為這些人做些什麼。如果做到泡沫破裂時不施救,我們就很難指責投機和上漲是不道德的;如果參與者分享收益,泡沫破裂成本由社會承擔,那麼即使有形之手成功壓低房價,我們也沒有理由歡呼。這一原則,香港過去貫徹得相對較好,它也應該適用於其他地方。
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